Kriter > Dosya > Dosya / Sosyal Konut Projesi |

Yerinde Bir Piyasa Müdahalesi Örneği Olarak Sosyal Konutlar


Gelişmiş ülkelerde daraltıcı politikaların devam ettiği, Avrupa’da, ABD’de resesyon endişesinin yoğun olduğu ve Türkiye’de de inşaat sektörünün daraldığı, konut arzının yetersiz kaldığı bir dönemde, Türkiye konut piyasasında uygulanan genişleyici adım önemlidir. Nitekim Türkiye büyürken, konut sektörü büyümenin hızını yakalayamamıştı. 2022’de inşaattaki daralma 2. çeyrekte yüzde 11’leri bulmuştu.

Yerinde Bir Piyasa Müdahalesi Örneği Olarak Sosyal Konutlar
(TOKİ/AA)

Türkiye’de reel makro verilerin nispeten iyi durumda olduğu bir dönemde, enflasyon ve konut fiyatları, kira artışları gibi belli noktalarda rahatsız edici rasyonel olmayan fiyatlamalara, maliyet artışlarına şahit olunuyor. Özellikle de konut kiraları ve bağlantılı harcamaların, enflasyon üzerinde en etkin kalemlerden biri olduğunu düşündüğümüzde.

GRAFİK 1. KONUT FİYAT ENDEKSİ (2017=100) (OCAK 2010-HAZİRAN 2022)

 

Konut sektörü, daha geniş çerçevede Çin’deki Evergrande krizi ve borç boykotundan, fiyat balonları ve son dönemin parasal sıkılaştırma adımlarının getirebileceği satış baskıları ve maliyet artışlarına kadar yoğun bir gündemin parçası. Örneğin son dönemin parasal sıkılaştırma ve ekonomiyi soğutma adımları ile konut fiyatlarının artış hızı geriliyor. Nitekim, parasal genişleme ve düşük faiz ortamlarında da (artan talep nedeniyle) konut fiyatlarında ciddi yükselişler yaşanmıştı.

Ancak, burada asıl kritik soru ise kamu otoritelerinin konut gibi zorunlu ihtiyaçların giderilmesi noktasındaki bu piyasaya müdahalelerini nasıl okumak gerektiği hususudur? Dahası, bu politikalar, genel iktisat politika uygulamaları noktasında nereye oturmaktadır?

Kamu otoriteleri; denetleyici, düzenleyici, bazen koruyucu ve kollayıcı bir unsur olarak, piyasada önce düzenleme yapar, ardından gerektiğinde uyarılar ve bilgilendirmeler sunarlar. Ancak piyasa kendisini düzeltemiyor ve talebe cevap veremiyorsa da ilgili kurumları aracılığı ile piyasaya geçici müdahale ve tamir dokunuşlarında bulunabilirler. Keynes’in deyimi ile bozulan bir araba örneğindeki gibi arada geçici müdahaleler veya küçük tamir girişimleri, piyasanın doğru işlemesi için gereklidir de.

Bugün ise gelişmiş ülkelerde daraltıcı politikaların devam ettiği, Avrupa’da ve hatta ABD’de resesyon endişesinin yoğun olduğu ve Türkiye’de de inşaat sektörünün daraldığı, konut sektöründe arzın yetersiz kaldığı bir dönemde, Türkiye konut piyasasında uygulanan genişleyici adım önemlidir. Nitekim Türkiye büyürken, konut sektörü büyümenin hızını yakalayamamıştı. 2022’de inşaattaki daralma ikinci çeyrekte yüzde 11’leri bulmuştu.

GRAFİK 2. OECD ÜLKELERİNDE CARİ KONUT FİYAT ARTIŞLARI (2015=100)

 

“İlk Evim, İlk İş Yerim Projesi” ile ekonomiye, tahmini 50 milyar dolarlık bir müdahale gerçekleştiriliyor. Bu, ekonominin çokça ihtiyaç duyduğu can suyunun, kritik bir dönemde verilmesi demek. Bu müdahale ve yatırımın ekonomide birkaç trilyon liralık etki oluşturması hedeflenirken; tahmini 100 bin yeni istihdam ve 2017 sonrası daralan inşaat sektörünün tekrar canlandırılması, konut üretiminin de tekrar artmasının amaçlandığı anlaşılıyor.

Doğrusu, bu son konut piyasasına müdahaleye benzer bir eğilim, daha önceki enflasyonla mücadele politikaları kapsamında gıda piyasasında, marketler, et ve süt piyasasında da gözlenmişti. Söz konusu önceki müdahalelerde de ilk etapta devlet örneğin zincir marketlere uyarılarda bulunmuş; ardından da çözüm bulunamıyorsa, (Tarım-Kredi Kooperatif marketleri ve Et ve Süt kurumu gibi) ilgili kurumlar aracılığıyla piyasaya müdahale etmiş; arz ve üretim artırılmış, arz-talep dengesizliği giderilmişti.

 

Konut Piyasası Resmi

Türkiye’de bugün, 800 bin ile 1 milyon arasında değişen yıllık konut ihtiyacı bulunduğu tahmin ediliyor. Konut sektörü temsilcileri ise 1 milyon sınırının da aşıldığı inancındalar. Ancak bu büyük konut talebine rağmen, ortalamada 550 bin seviyesinde kalan yeni konut üretimi, arzın temel sorun olarak durduğunu gösteriyor.

Bu doğrultuda Eylül 2022’de yeni bir konut hamlesine girişilmiş görünmektedir. Yeni proje ile de 5 yıllık süre zarfında yıllık ortalama 160 bin bağımsız birim üretilmesi; toplamda da 500 bin sosyal konut, 250 bin konut arsası ve 50 bin iş yeri arzı planlanmaktadır. Bu doğrultuda da ilk etapta (2023 ve 2025 arası ve azami ilk 2 yılda) 250 bin yeni sosyal konut (TOKİ ilk kez tek seferde 250 bin sosyal konut yapacak), 100 bin altyapılı konut arsası (ilk kez öneriliyor) ve 10 bin yeni iş yeri (üretimi ve istihdamı desteklemesi bekleniyor) yani toplamda 360 bin bağımsız birim yapılması planlanmaktadır. 2023 ve 2028 arası 5 yıllık süreçte ise 500 bin sosyal konut, 250 bin altyapısı hazır arsa (konut arsası) ve 50 bin iş yeri, böylece toplam 800 bin bağımsız birim yapılması hedeflenmektedir.

Söz konusu yeni konut inşa sürecinin bir parçası da 2012’de başlanan ve toplamda 6,5 milyon yapıyı içeren, yine Türkiye tarihinin en büyük kentsel dönüşüm hamlesidir. Deprem ve afet bölgelerinde devam eden projeler de arzı artırmayı hedefleyen bu politikalar bütününe eklenmelidir.

 

Eşitsizliklerle Mücadele ve Sosyal Adalet

Sosyal konut adımının kritik unsurlarından biri de eşitsizliklerle mücadele amaçlı müdahaledir. Özellikle de dar gelirliler ve dezavantajlı kesimlerin konuta erişimi noktasında henüz alınacak uzun bir yol bulunuyor. Emekliler, gençler ve engelliler başta olmak üzere; şehit yakınları, gaziler ve dar gelirliler gibi daha dezavantajlı, son dönemin enflasyonist süreci ve fiyat artışlarından daha fazla etkilenen kesimler için yeni çözüm yollarına ihtiyaç var.

Türkiye siyasetinin son 20 yılına damga vuran AK Parti iktidarlarının en başarılı olduğu alanlardan belediyecilik ve şehircilik ile de doğrudan bağlantılı bu yeni süreç; aynı zamanda yoksul, dar ve orta gelirli vatandaşların ve hayata yeni atılan gençlerin enflasyona, artan hayat pahalılığına karşı ezilmemesi açısından da çok önemlidir. Dahası, son birkaç yılın enflasyonist sürecinde bozulan gelir dağılımı ve konuta erişim noktasında orantısız olarak daha fazla etkilenen kesimlere sosyal desteklerin genişletilmesine de ciddi ihtiyaç hissedilmiş görünmektedir.

Dolayısıyla da emekliler, engelliler, şehit yakınları ve gaziler, asgari ücretli gibi dar gelirli aileler ve (ilk kez de) gençlere de öncelik verilmekte veya belli kotalar ayrılmaktadır. Aynı zamanda, bu sosyal konut projesinin Türkiye’nin 81 iline ve tüm ilçelere dağılması beklenmektedir. Neredeyse her şehirde, kira tutarlarından daha düşük aylık taksit ödemeleriyle konut fiyat artışlarından en fazla etkilenen kesimlere ev sahibi olma fırsatı sunulmaktadır.

Bu doğrultuda ilk etapta:

  • Şehit yakınları ve gazilere yüzde 5 (12 bin 500)
  • Engelliler yüzde 5 (12 bin 500)
  • Emekliler için 50 bin (yüzde 20)
  • Gençler (18-30) için 50 bin (yüzde 20) kotalar ayrılmış durumdadır.

İlk Evim, İlk İş Yerim Projesi’nde, konut üretim maliyetleri üzerinden yüzde 40 indirim, sadece yüzde 10’luk peşinat ve 240 ay vade ile;

  • 3+1 konutlar (ve 850 bin TL’lik) için 3 bin 187 TL
  • 2+1 konutlar (ve 608 bin TL’lik) için de 2 bin 280 TL

gibi özellikle de Ocak 2023’ten itibaren asgari ücretin yüzde 30’unun altına rahatlıkla inebilecek taksit ödemeleri söz konusudur.

Öte yandan, ilk olarak 2019’da ilan edilen ve talepleri toplanmaya başlanan 50 bin ve 100 bin adetlik iki büyük sosyal konut projesi de bu amaçla planlanmış ve 2 milyonluk ciddi talep ile karşılaşılmıştı. Bu da yeni ve daha kapsamlı sosyal konut hamlelerini rasyonel kılmaktadır. Bu doğrultuda da bu defa ise 800 bini bulan daha büyük bir arz (konut, arsa ve iş yeri) söz konusudur.

Yeni yapılacak 800 bin bağımsız birim ile toplam yeni sosyal konut sayısının 2 milyona çıkarılması hedeflenirken; TOKİ ise bugüne dek amaçlanan (ortalama yüzde 90’ı sosyal konut niteliğindeki) 1 milyon 200 bin konut hedefine de oldukça yaklaşmış durumdadır. Bu konutlarda ikamet eden nüfusun da 10 milyona ulaşması beklenmektedir.

 

Yerinde Müdahalelerin Devamı

Konut sektöründeki temel sorun, piyasa dinamikleri içinde arz ve talep dengesini bozan; daha özelde de talebin şişmesine ve arzın zayıflamasına yol açan iç ve dış faktörler olarak göze çarpıyor. Kamu müdahalelerinin bu noktada (piyasa mekanizmasının işleyişini bozmadan) oynayabileceği temel rol de sosyal konutlar gibi politikalarla arza destek olmaya odaklanması ve üretim süreçlerine sübvansiyonlar sunmasıdır.

Arsa sübvansiyonları gibi yenilikler de bu açıdan değerlidir. Kamu otoritesinin, daha önceki dönemler, talebi canlandırmak için attığı ucuz kredi, kredi bolluğu ve vadelerin uzatılmasını içeren talep odaklı politikaları; adım adım yerini üretimi ve arzı artıracak, maliyetleri düşürecek arsa ve altyapı destekleri gibi üretim teşvikleri yönünde olmaktadır. Bu doğrultuda geliştirilecek yeni projelerle, konut fiyatları ve kiraların durulması; fiyat istikrarının tekrar sağlanması hedeflenmektedir.

Ancak daha önemlisi son dönemler daha çok konuşulmaya başlandığı gibi bu tür sosyal konut projelerinin 2023 seçimlerinden sonra da artarak devam edecek olmasıdır. Türkiye’de hükümet bu yönlü irade beyanı ile fiyat hareketlerinin kontrolü ve beklenti yönetimi, arzın uzun vadede desteklenmesi, nispeten zayıf olduğumuz sosyal konutlar noktasındaki eksikliğin giderilmesi ve doğru zamanda çokça ihtiyaç duyulan yerinde piyasa müdahaleleri hususunda kararlı görünmektedir.

 


Etiketler »  

Veri politikasındaki amaçlarla sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerez konumlandırmaktayız. Detaylar için "veri politikamızı" inceleyebilirsiniz. Daha fazlası