Kriter > Dosya > Dosya / Sosyal Konut Projesi |

Dünyada Mekan


''İlk Evim İlk İş Yerim'' projesiyle adeta kira öder gibi ev sahibi olacak dar gelirli vatandaşlar, paket çerçevesinde yaklaşık iki yıl sonra kendi evlerinde oturma imkanına kavuşacak. Halen emsal büyüklükte eski evlerde bile daha yüksek kira bedellerinin talep edildiği düşünüldüğünde, ödenmesi planlanan taksitlerle vatandaşlar bütçelerinde derin bir nefes alacaklar.

Dünyada Mekan
(Metin Pala/AA)

Türkiye’de 1950’lerle birlikte kırdan kente başlayan göç, geçen yıllar boyunca konut talebinin hız kesmeden devam etmesine yol açtı. İstanbul gibi metropollerde hızla artan nüfusa paralel olarak artan talebi karşılamak için dikey mimari ile konut sayısı artırılmaya çalışıldı. Uygulanan politikalar artan talebe cevap veremeyince, konut fiyatları yıllar içinde ivme kazandı. Buna, AK Parti döneminde yapılan köprü, yol, hastane gibi yatırımlar dolayısıyla bu bölgelerin değerlerinin artması, yurt dışından ülkeye yönelik göçler ve konut yatırımının karlılığı da eklendiğinde konut talebinde tabana yayılan ve hızla artan bir beklentinin meydana gelmesi kaçınılmaz oldu.

 

Salgın ve Savaş Sonrası Raydan Çıkan Sistem

Pandemi döneminde Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden olan inşaat sektörü ağır bir darbe aldı. Tüm dünya ekonomilerinin şalter indirmesi ile başlayan daralma dönemi, inşaat sektöründe faaliyet gösteren firmaların aniden duran çarklarla derin bir buhrana girmesine sebep oldu. Kent merkezlerinde hastalığın kol gezmesi, kent sakinlerinin kent merkezinden çevre küçük illere akın etmesine yol açtı. Bu durum, yüksek konut fiyatlarının küçük kent, kasaba ve köylere kadar yayılmasına neden oldu. Pandeminin etkilerinin yavaş yavaş hafiflemeye başlamasıyla hareketlenen konut sektörü bu sefer de kırılan tedarik zincirinin kurbanı oldu. Zira inşaat sektöründe kullanılan ara mal ve hammadde girdilerinin bir kısmı ithal edildiğinden bunların yurt dışından tedarik edilmesi oldukça güçleşmişti. İşler tam toparlanmaya başlamışken Rusya-Ukrayna Savaşı’nın başlaması, küresel ekonomiye ve dolayısıyla tedarik zincirine yeniden darbe vurdu.

Tüm bunların ötesinde tüm dünya pandeminin sebep olduğu resesyonu hafifletmek için talebi artırmak maksadıyla genişletici para ve maliye politikaları uygulamaya başlamıştı. Bu politikalar arasında muhtemelen en etkin olanı merkez bankalarının emisyon hacimlerini artırması ile ekonomileri harekete geçirmeye çalışmasıydı. Ancak karşılıksız para basmanın bedeli enflasyondu. Salgın sonrası dönemde ekonomiler normal performanslarına dönmeye çalışırken küresel ölçekte yaşanmaya başlayan enflasyon, tüm ülkelerde sıkılaştırıcı para ve maliye politikalarının hızla uygulamaya geçirilmesini mecburi kıldı. Türkiye’de de pandemi sonrasında yaşanan enflasyonist dönem, ekonomi otoriteleri tarafından tedbirler alınmasını gerekli kıldı. Ancak Türkiye, geleneksel sıkılaştırıcı para ve maliye politikaları ile talebin kısılması ve enflasyonun düşürülmesi politikası yerine, düşük faiz oranları sayesinde yatırımların teşvik edilmesi ve artan üretimle talebin ihtiyaç duyduğu arzın istenilen düzeye çıkarılması politikasını uygulamayı seçti. Üretimin önemli girdilerinden enerji fiyatlarındaki oynaklık, savaş nedeniyle dış ticaret hadlerinde ve turizm gelirlerinde görülen düşüşler, uygulamaya konan politikaların yeterince hedefe ulaşamamasına ve dolayısıyla enflasyonun hızla artmasına yol açtı.

Enflasyonun yükselmesi konut fiyatlarında da hızlı bir tırmanışı getirdi. Bir yandan enflasyon nedeniyle konut fiyatları artarken, faiz oranlarının düşük olması nedeniyle bankaya faize para yatırmanın istenen karlılığı sağlamaması yatırımcıları konuta yöneltti. Pandemi döneminde yavaşlamış olan konut inşaatlarında istenen performansa ulaşmadan artan talep, baş döndürücü fiyat artışlarının yaşanmasına sebep oldu. Konut fiyatlarındaki artış, kiralarda da kendini gösterdi. Devlet, kiralamalarda yüzde 25’ten fazla artışı engelleyen bir çeşit tavan fiyat uygulaması getirerek durumu sakinleştirmeye çalıştı ama bu sefer de TÜİK verilerine göre yüzde 80 seviyesine yükselen enflasyona rağmen kira artışlarının yüzde 25’te kalması konut sahiplerini bir hayli öfkelendirdi ve bir kısmı konutunu kiraya vermemeye başladı. Zaten kıt olan konut piyasası, konut sahiplerinin de kiralamadan vazgeçmeleri nedeniyle hepten karmaşık bir duruma geldi. Haziran ile birlikte Cumhurbaşkanımızın açıkladığı sıfır konut alımında sağlanan avantajlı krediler de konut alımına talebi arttırınca konut fiyatlarında tüm yaz boyunca baş döndürücü artışlar yaşandı.

GRAFİK 1. 2013-2021 DÖNEMİ KONUT SATIŞ SEYRİ

TÜİK’den alınan verilerle oluşturulan Grafik 1’de, birinci ve ikinci el konut satışlarının seyri 2013-2021 dönemi için gösterilmiştir. 2018’e kadar istikrarlı şekilde artan konut satışları, 2018’den itibaren ikinci el satışlar lehine patlama yapmış, birinci el konut satışlarında sert düşüşler gözlenmiştir. Özellikle hammadde ve ara mal girdi maliyetlerinin artması ve kurda görülen oynaklık yanında pandemi dolayısıyla birinci el konut inşaatının yavaşlaması, ikinci el konutlara talebi arttırmıştır. Grafik 2’de ise 2022’de aylık bazda konut satışları gösterilmiştir. Cumhurbaşkanımızın birinci el ve ilk konut alımlarında kredi avantajlarını açıklamasından sonra artan konut satışları, fiyat patlamaları ile kısmen yavaşladı. Parasal aktarım mekanizmasında konut fiyatları kanalının işletilmesinde görülen prosedür, tam olarak yaz döneminde yaşandı. Varlık fiyatları kanalının teorik dayanağı Modigliani’nin yaşam boyu gelir hipotezidir. Para arzının artması faizlerin düşmesi ile birlikte konut talebinin artmasına ve fiyatlarının yükselmesine yol açar. Varlık fiyatlarında ortaya çıkan artış finansal ve reel servetin değerinin artmasına ve daha fazla tüketim ve yatırım yapılmasına yol açar. Bu da sonuçta milli gelir artışı ve ekonomik büyümeye yol açar. Konut fiyatları kanalı, yaz döneminde aynıyla işlemiştir.

GRAFİK 2. 2022 YILI KONUT SATIŞI (AYLIK)

 

Konut Dengesizliği Tersine Göçü Tetikledi

İnşaat sektöründe üç tip konuttan söz etmek mümkündür: Birincisi, alt ve orta gelir grubunun ihtiyaç duyduğu sosyal konutlar, orta ve orta üstü gelir grubuna hitap eden orta fiyat düzeyindeki konutlar ve üst gelir grubuna hitap eden lüks konutlardır. Enflasyonist dönemde gelir düzeyi artan zengin kesim açısından lüks konutların fiyatlarının yükselmesi, var olan gelir ve servetleri yükseldiği için önemli bir sorun ortaya çıkarmaz. Orta üstü gelir grubu da konut olmasa da diğer servet kaynaklarında artan düzeyler dolayısıyla ya da ellerinde var olan eski konutlarının üzerine bir miktar ekleme yaparak daha yeni ve üst bir konuta ulaşma konusunda önemli bir engel yaşamaz.

Geçtiğimiz aylarda değeri artan konutu olanlar beklenmedik bir servet artışı ile keyif sürerken, orta ve orta altı gelir grubuna mensup bireyler açısından durum pek iç açı değildir. Zira umulmadık şekilde artan konut fiyatları hem satılık hem de kiralık konutlarda yüksek fiyat artışları yaşanmasına yol açar. Bu da zaten kısıtlı gelirleri ile yaşamlarını sürdürmeye çalışan dar gelirli vatandaşlar açısından yönetilmesi imkansız bir ekonomik türbülansa girilmesine sebep olur. Son aylarda ailesi büyük kentte yaşarken hayat pahalılığı dolayısıyla yaşadığı çaresizliğe yenilerek Anadolu’daki kırsal kentlere doğru tersine göçün başladığı gözlenmektedir. Elbette tersine göç iyi planlandığında ve bireylerin istenilen yaşam kalitesini yakalama ihtimalleri söz konusu olduğunda önemli bir başarıdır. Ancak burada yaşanan tersine göç, çaresizliğin bir sonucu olarak daha büyük bir yoksulluğa düşülme pahasına yapılmak zorunda kalınandır.

Yaşanan bu olumsuzluklara karşı geçtiğimiz günlerde çok önemli bir paket açıklandı. Özellikle dar gelirli vatandaşlarımızın artan konut fiyatları dolayısıyla yaşadıkları kaygıları gidermek maksadıyla konut ihtiyaçlarını kalıcı şekilde karşılamak üzere kapsamlı bir sosyal proje toplumla paylaşıldı. Enflasyon ve konut talebinde yaşanan artışlar nedeniyle konut fiyatlarında yaşanan patlamadan olumsuz etkilenen düşük gelirli vatandaşlara yönelik olarak açıklanan paket, büyük kent merkezlerinden başlamak üzere tüm ülkede sosyal konut inşaatlarını kapsıyor. Konut eşitsizliğine yönelik güçlü bir çözüm olarak görülen sosyal konut, kamu otoriteleri tarafından vatandaşlarına kar amacı gütmeden, uygun fiyatla konut tedarik edilmesi olarak tanımlanabilir.

Gaziantep'te Sosyal Konut Projesi için bankadaki başvuru sırası
Gaziantep'te Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın açıkladığı Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi kapsamında vatandaşların bankaların önlerinde oluşturduğu başvuru yoğunluğu devam ediyor. (Fırat Özdemir/AA, 15 Eylül 2022)

 

Sosyal konutlarda uygulanan fiyatlama her zaman kullanıcısının lehine ve asgari kazanç düzeylerini dikkate alarak, alt gelir grubundaki bireylerin de rahatlıkla ödeme imkanına sahip olabilecekleri düzeyde sağlanır. Adeta kira ödeyerek ev sahibi olabilen dar gelirli vatandaşlar, paket çerçevesinde yaklaşık 2 yıl sonra kendi evlerinde oturma imkanına kavuşacaklar. Halen emsal büyüklükte eski evlerde bile daha yüksek kira bedellerinin talep edildiği düşünüldüğünde, ödenmesi planlanan taksitlerle vatandaşlar bütçelerinde derin bir nefes alacaklar. Proje kapsamında 2+1 dairelerin fiyatları 608 bin TL ve 3+1 konutların fiyatları 850 bin TL olarak açıklandı. Makale kaleme alındığında 5 milyon kişinin başvuru yaptığı ''İlk Evim İlk İş Yerim'' isimli proje için başvurular, 31 Ekim'de sona erecek. 500 TL ile e-devlet sistemi üzerinden kolaylıkla yapılabilen başvurunun sonuçları kura ile belirlenecek. TOKİ’den yapılan açıklamalara göre hak sahiplerine konutlar yüzde 10 peşinat ve 240 ay vade ile satılacak. Artış oranı konusunda “Hak sahiplerinin konutlarına ait kalan borç bakiyesi ve aylık taksitler her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez, bir önceki 6 aylık dönemdeki memur maaş artış oranı dikkate alınarak İdarece tespit edilen oranda artırılacaktır.” şeklinde bir açıklama yapıldı.

Açıklamada her ne kadar yılda iki defa olmak üzere taksitlerde memur maaşlarındaki artışın esas alınacağı belirtilmiş olsa da ödeme planları konusunda son günlerde ciddi bir dezenformasyon yaşanıyor. TÜİK verilerine göre yüzde 80 enflasyon olan Türkiye ekonomisinde, önümüzdeki yıllarda taksitlerde belli artışların yapılması doğaldır. Ancak bankalardan alınan kredilerde genellikle ödeme dönemini kapsayan kesin ve sabit bir ödeme planının kredi kullanan müşteri ile paylaşılmasına karşın sosyal konut taksitlerinde bu şekilde sabit bir ödeme planının paylaşılamaması, vatandaşlar arasında ilerleyen yıllarda taksitlerde umulmadık bir maliyet artışı olabileceği yolunda endişeyi artırmaktadır. Sosyal konut ödemelerinin 1-2 yıl değil 240 ay (20 yıl) gibi oldukça uzun bir dönemi kapsıyor olması, ödeme planlarının sabit bir artış oranı üzerinden yapılmasını ve 20 yıllık gelecek içinde ekonomik gelişmelerde öngörülebilirliği önemli ölçüde sınırlamaktadır. Bu nedenle Bakanlık ve TOKİ, somut bir ödeme planı ilan etmek yerine, ilgili yıllarda memur maaşlarındaki artışın esas alacağını açıklamışlardır. 2+1 konutun başlangıç fiyatı 608 bin TL olup yüzde 10 peşinat ödendiğinde kalan ödeme tutarı 547 bin 200 TL’ye düşmektedir. Bu rakam 240 aya bölündüğünde aylık 2 bin 280 TL taksit ödemesi ortaya çıkıyor. Vatandaş konut yapımı bitip taşındığında emsal konut kiralarından daha düşük bedelle kendi evinde kira öder gibi ev sahibi olacak. Enflasyonist ortamda aylık taksitlerin önümüzdeki yıllarda artmasına karşın bütçe içinde azalan bir paya sahip olacağı tahmin ediliyor. Ayrıca kiracı açısından kullandığı konut, kiracı olduğu sürece sağladığı zilliyet hakkı dışında bir hak sağlamazken, bu modelde 240 ayın sonunda konut içinde oturanın mülkü olmaktadır.

Ancak yine de kafa karışıklığını ve düşük gelirli vatandaşlarımızın ilerleyen yıllarda taksit ödemelerinde dar bütçeleri ile zorluk yaşamayacaklarını belirtecek açıklamaların yapılmasında ve güvence verilmesinde fayda vardır. Cumhurbaşkanımız ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın himayelerinde uygulamaya konan bu proje, insanın en temel ihtiyaçları arasında yer alan barınma ihtiyacına kalıcı bir çözüm vaat ediyor. Son yıllarda türlü gerekçelerle katlanarak artan konut fiyatları ve kiralara karşı yoksul kesimi koruyan ve hayata tutunmalarına önemli katkı sağlayan bu proje, alt ve üst gelir grubundaki bireyler arasındaki derin gelir ve yaşam kalitesi uçurumunun azalmasına da önemli bir katkı sağlayacak. Ancak bu projenin etkin olabilmesi için TOKİ’nin sadece konut ve iş yeri değil, bunları destekleyecek okul, hastane, kamu kurumu ve diğer sosyal donatıları ile müstakil yaşam merkezleri kurmaya özen göstermesi, kentin banliyölerinde kurulacak bu sosyal konutların kent merkezlerine bağlantılarının güçlü ulaşım kanalları ile kesintisiz ve hızlı şekilde sağlanması, bu bölgelerde yaşamın daha tercih edilir olmasına yardımcı olacaktır.

 


Etiketler »  

Veri politikasındaki amaçlarla sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerez konumlandırmaktayız. Detaylar için "veri politikamızı" inceleyebilirsiniz. Daha fazlası