ABD’li psikolog Abraham Maslow, 1943’te “İhtiyaçlar Hiyerarşisi Teorisi”ni yayınladı. Maslow’a göre, ihtiyaçlar hiyerarşisi 5 ana kategoriye ayrılıyor. Piramidin ilk sırasında açlık, susuzluk, nefes alma gibi “fizyolojik ihtiyaçlar” var. İkinci sırada sağlık ve mülkiyet güvenliğini içeren “güvenlik ihtiyaçları” geliyor. Yani bir canlı hayatta kalmayı başardıktan sonra güvenli ve huzurlu bir hayat sürmek için barınma ihtiyacını karşılamak zorunda. Piramidin sonunda ise “Sosyal İhtiyaçlar”, “Değer Verilme/Saygınlık İhtiyacı”, “Kendini Gerçekleştirme” gibi konular yer alıyor. Maslow’un kuramında da belirttiği gibi barınma, insanın en temel ihtiyaçlarından...
Özellikle pandemi sonrasında konut satış ve kira fiyatları tırmanınca, büyükşehirlerde yaşayan sabit/dar gelirliler için barınma ihtiyacına çözüm bulunması en önemli mesele haline geldi. Konut fiyatlarının yükselmesinde esasında temel etken maliyet artışıydı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Temmuz verilerine göre, inşaat maliyetleri geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 114.74 arttı. Bir konut yapmanın maliyeti geçen yıla göre 2 katından daha maliyetli hal alınca, konut projeleri azaldı. Elinde parası olan tasarruf sahipleri de konuta yöneldi, böylece arz-talep dengesizlikleriyle fiyatlar ulaşılamaz boyutlara geldi. Türkiye genelinde ortalama kiralık konutun yıllık artış oranı da Ağustos’ta yüzde 167.7 oldu. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 153.2, Ankara’da yüzde 164.1, İzmir’de ise yüzde 169.6’yı buldu.
Hatta AB İstatistik Ofisi (Eurostat) verilerine göre, Avrupa’da 2021-2022'nin ilk çeyrekleri arasında konut fiyatları en çok Türkiye'de artış gösterdi. Türkiye’deki artış yıllık yüzde 110 olurken Avrupa Birliği’nde (AB) bu oran yüzde 10’da kaldı. Türkiye nüfusunun yüzde 93’ünün il ve ilçe merkezlerinde yaşadığı, her yıl ortalama 900 bin konut ihtiyacı olduğu varsayıldığında, mesele sabit/dar gelirliler açısından en önemli problem haline geldi. Durumun farkında olan hükümet, bir süredir bu toplumsal sorunu aşmanın yollarını arıyor. İlk olarak kamu bankaları devreye sokuldu. Piyasa faizinin altında kredi fırsatı sunmaya başladılar. Ancak geçtiğimiz aylarda açıklanan faiz oranlarıyla çekilecek kredinin taksit ödemeleri toplumun ekseriyetinin gelirinin çok üzerindeydi. Yüksek arsa fiyatları ve maliyet artışı da inşaat sektörünü lüks konuta yönlendirmişti. Dar ve orta gelirli ailelerin satın alabileceği konut miktarı azalmıştı. Hükümet tıkanmayı alt gelir grupları için düşük maliyetli evler üreterek çözmek istedi.
Cumhuriyet Tarihinin En Büyüğü
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi’ni (TOKİ) görevlendirdi. Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi başlatıldı. Buna göre, önümüzdeki beş yılda, 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin iş yeri yapılması planlanıyor. İlk etapta 250 bin sosyal konut, 50 bin konut amaçlı arsa, 10 bin de iş yeri inşa edilecek. Hükümet sosyal konut sayısını etaplar halinde çoğaltacağının sinyalini de verdi. “İlk Evim, İlk İş Yerim” adı verilen proje kapsamında vatandaşlar 608 bin lira fiyata 2+1 konutlara 2 bin 280 liradan başlayan taksitlerle, 240 ay vadede sahip olabilecek. 850 bin liralık 3+1 konutların ödemesi 3 bin 187 liradan başlayan taksitlerle 20 yıl vadeyle yapılabilecek. Sosyal konut projesine başvurmak için hane halkı geliri dikkate alınıyor. Başvuru için hane halkı gelirinin İstanbul için net 18 bin, diğer şehirlerde ise 16 bin liranın altında olması gerekiyor. TOKİ sosyal konut başvuruları 14 Eylül Çarşamba günü başladı, 31 Ekim’de sona erecek. E-devlet üzerinden yapılan başvurular ise 28 Ekim’de sona eriyor. Konutların 50 bini İstanbul’da, 18 bini Ankara’da, 12 bin 500’ü İzmir’de, 10 bini Gaziantep’te, 7 bin 500’ü Bursa’da, 4 bin 500’ü de Kayseri’de inşa edilecek. Şehit yakınları ve gaziler ile engelli vatandaşlara 12 bin 500’er konutluk kontenjan ayrıldı. 250 bin konutun 100 bini ise emekliler ve 18-30 yaş arası gençler için yapılacak.
TOKİ’nin Konut Yapma Yeteneği
Herkesin kafasında bu kadar büyük bir projenin yapılıp yapılmayacağı hususu var. Bu soruyu yanıtlamak için geçmişe bakmakta fayda var. Cumhuriyet’in ilk yıllarında, konut açığına kooperatifleşme, banka kredileri, memur lojmanları gibi yöntemlerle çözüm arandı. Sonraki yıllarda hükümetler, doğal afet mağdurları, işçiler ve memurlar için özel konut politikaları hazırladı. Türkiye’de 1950’lerde başlayan sanayileşme hareketlerinin ardından kırsal alandan kentsel alanlara yoğun bir göç başladı. Bu, kentlerde konut sorununu artırdı. O dönemde hükümetler belediyeler eliyle konut üretimine yöneldi, gecekondulaşma sorunu başladı. 1963-1967 arasında kalkınma planlarında alt gelir grupları için konut yapılması istendi. 1968-1972’de Devlet Planlama Teşkilatı (DPT) konut ihtiyacı projeksiyonu yaptı. Kalkınma planlarında konut politikasına dair birçok hedef belirlendi.
Ancak sonrasında başlayan petrol krizi ve Kıbrıs Barış Harekatı ekonomiyi etkileyince konut sorununun özel-kamu iş birliğiyle çözülmesi öngörüldü. 1980’lerden itibaren konut sorunu artınca TOKİ kuruldu. Amaç alt gelir gruplarının konut ihtiyacını gidermekti. TOKİ, Ankara ve İstanbul’da Arsa Ofisi’nden aldığı yetkiler ile konut üretimine başladı. Ayrıca 20 yıllık süre içerisinde bir milyon civarı konut için kredi verdi. Fakat kuruluş amacı alt gelir gruplarının barınma sorununu çözmek olan TOKİ istenen başarıyı sağlayamadı. Üretilen konutlar, ekonomik yönden iyi durumdaki kesimlere yaradı. 1982 Anayasası’nda konut bir planlama faaliyeti olarak ele alınmaya başlandı. Konut politikalarının hedef kitlesi dar gelirliler olmaktan çıkarıldı. Adalet ve Kalkınma Partisi’nin 3 Kasım 2002’de iktidara gelmesinin ardından kentsel dönüşüm ve TOKİ öne çıkmaya başladı. Hükümet kurulduktan sonra toplu konut ve kentsel dönüşüm uygulamalarına hız verildi. 2003’ten itibaren hükümetlerin “Acil Eylem Planları” çerçevesinde, TOKİ’ye yenileme ve dönüşüm programları kapsamında konut üretimi görevi verildi. 2003-2017 döneminde TOKİ tarafından 820 bin konutun yapımı başlatıldı. Bu konutların tamamı bitti. Yapılan konutların yüzde 86.2’sine karşılık gelen 701 bin 293 adedi sosyal konut projeleriydi. 81 ilde devam eden TOKİ projeleri kapsamında bugüne kadar 1 milyon 170 bin konut projesi tamamlandı. 2023’e kadar toplamda 1 milyon 200 bin konuta ulaşmayı amaçlayan TOKİ, yeni proje açıklanmadan önce bu hedefi tutturmuştu.
Ekonomiye Katkısı Ne Olur?
Bilindiği gibi inşaat sektörü, beraberinde 300’e yakın sektörde istihdam oluşturup, ekonomik aktiviteleri hızlandırıyor. İnşaat, demir, alçı, elektrik malzemesi, trafo, kombi, perde, mobilya, cam, parke, plastik boru, çivi, boya gibi birçok yan sektörü doğrudan ve dolaylı olarak ilgilendiriyor.
İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisindeki doğrudan payı bugüne kadar ortalama yüzde 8, inşaatla ilgili dolaylı sektörler de katıldığında bu oran yüzde 30’lara kadar çıkıyordu. Dolayısıyla, Türkiye’de inşaat sektörü her zaman ekonomik büyümenin önemli bir kaynağı oldu. Ancak bu tablo son dönemde artan maliyetler, küresel krizin olumsuz etkileri ve salgın nedeniyle değişmişti. İnşaatın GSYH içindeki payı yüzde 4.7 düzeyine kadar gerilemişti. Şimdi 250 bin konutu içeren projenin de yeni istihdam alanları oluşturması, ekonomiyi büyütmesi, sanayide çarkları hızlandırması ve üretime katkı sağlaması bekleniyor. Sosyal Konut Projesi, 900 milyar liralık yeni yatırımın önünü açacak. Projenin 2 trilyon liralık ekonomik hareketlilik oluşturacağı söyleniyor. Dar gelirli vatandaşların ev sahibi olmasına yönelik projenin 250 bin konutluk ilk aşamasında da yaklaşık 362 milyar liralık yatırım olacak. 81 ilde bine yakın şantiye kurulacak. Bu şantiyelerde en az 100 bin kişiye istihdam sağlanması planlanıyor. Bu da bir süredir kan kaybeden inşaat sektöründeki istihdam verilerini hareketlendirecektir.
GSYH’deki payı artarken istihdama da ciddi katkı sağlayan inşaat sektöründe pandemiyle beraber tam tersi bir durum yaşanmıştı. 2017’de istihdam 2.1 milyona çıkmıştı. Pandemi sonrasında bu rakam 1.5 milyona gerilemişti. Bu rakamın hem yeni sosyal konut projesi hem de orta/orta üst gelir grubuna yönelik Emlak Konut üzerinden başlatılacak kampanyanın ardından yeniden 2 milyon rakamına ulaşması bekleniyor.
