Dünya nüfusu sürekli artış gösteriyor. Bu artışa paralel olarak konut ihtiyacı da kendini günden güne hissettiriyor ve gerek özel sektör eliyle gerekse kamu müdahalesiyle konutlar üretiliyor. Buna rağmen yeterince konut üretilemediği için gelişmiş ülkelerde dahi evsiz insanların sayısı artıyor. Bu açıdan özellikle sosyal konut çok daha büyük bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkıyor.
Türkiye’de ise nüfus artışı, kentlere yönelik göç ve kentsel dönüşüm ile afet dönüşümü ihtiyacı, konut ihtiyacını ortaya koyan önemli unsurlar. Bu açıdan yıllık olarak yüz binlerce konut yapılması gerekiyor. Özel sektör eliyle yapılan konutlar orta ve üstü gelir gruplarına yönelik olduğu için bu kesimlerin konuta ulaşma sorunu oluşmuyor. Alt gelir grupları ise bundan mahrum kalıyor. Özellikle yoksul gruplara yönelik sosyal konutların üretilmesi bir sorun olarak karşımıza çıkıyor. Bu üretim büyük oranda kamu eliyle yapılmak durumunda. TOKİ bu misyonla hareket ederek sosyal konutların çok önemli kısmını üretmeye devam ediyor.
Konut, dünyanın her ülkesi için önemini korumakta iken Türkiye’de yaşayan insanların hayatında daha fazla öneme sahip bir olgu. İnsanlar ilk fırsatta konut sahibi olmak için mücadele ediyorlar. Kirada oturmak birçok aile için zorunluluk iken her insan kiradan kurtulup ev sahibi olmayı ideal olarak hedefe koyuyor. Konut hem mülk hem tasarruf hem itibar açısından çok önemli.
Ev Sahibi Olma İdeali
Ülkemizde konut fiyatının yüksekliği, gayrimenkul rantının sürekli artış göstermesi, enflasyon ve alım gücünün düşmesi gibi nedenler yanında, gelirlerin de yüksek olmaması konuta ulaşmayı zorlaştıran etkenler. Bu açıdan alt gelir gruplarına yönelik üretilen konutun önemi daha fazla ortaya çıkıyor.
Nüfus artışı hızlı seyir gösterirken, süreklilik arz eden göçler, afet ve deprem açısından riskli bir kuşakta yer almamız, kentsel dönüşüme çok fazla ihtiyaç duyulması ve bunlara bir de konut stokunun yetersiz ve kalitesiz olması eklenince ülkemizde konut ihtiyacı kendini daha fazla gösteriyor. Sosyal konut, maliyetlerin yüksekliği ya da alım gücünün zayıflığı nedeniyle konuta ulaşamayan alt gelir gruplarına yönelik yapılan, maliyeti daha uygun, alanı genellikle daha az olan konutları tanımlamak için kullanılıyor. Sosyal konutlar genellikle ya doğrudan kamu idareleri tarafından yapılan ya da dolaylı olarak kamu idaresince desteklenerek üretilen konutları ifade eder. Buradaki amaç, konut sahibi olmayan ya da konuta ulaşması kolay olmayan kesimi konutla buluşturmak olmaktadır.
Gelişmiş Batı ülkelerinde sosyal konut daha çok İkinci Dünya Savaşı sonrasında sosyal devlet uygulamalarıyla gündeme gelmiştir. Türkiye’de 1961 Anayasası konutu bir hak olarak görürken, 1982 Anayasası konut hakkını biraz sınırlandırmıştır. 1982 Anayasasında devletin rolü konut ihtiyacına yönelik tedbirleri almak olarak daraltılmıştır. 1982 Anayasası ayrıca toplu konut uygulamalarından da bahsetmiştir. Bu bağlamda devletin müdahalesinin ve tedbir almasının gereğinden hareketle 1984’ten sonra TOKİ kurularak, devletin doğrudan konut üretmesi başlamış oldu. 2487 sayılı Toplu Konut Yasası, toplu konutu teşvik etmek için oluşturulmuş bir yasadır. Kurulduğu günden beri 1 milyon 170 bin konut yapan TOKİ bunların büyük bir kısmını sosyal konut olarak üretti. Eylül 2022’de açıklanan sosyal konut projesi ise şimdiye kadar yapılan projelerin en büyüğünü temsil ediyor. Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi tanıtımı ile yapılan projede arsa ve iş yeri uygulaması da bulunuyor. Sosyal konut için peşinat yüzde 10 olarak belirlendi ve bu konutların 240 ay vade (20 yıl) ile satılması kararlaştırıldı. Konut hakkı elde edenlerin taksitlerindeki artış, Ocak ve Temmuz’daki memur maaş artış oranı ile tespit edilecek oranlarda olacak. Burada idare, memur maaş artış oranını dikkate alır denmektedir; dolayısıyla her durumda memur artış oranında artışın olacağı anlamına gelmemektedir. Taksit ödemeleri de sözleşme tarihini takip eden ay itibarıyla başlatılacak.
Sadece Ev Değil Sosyal Yaşam Desteği Olacak
Sosyal konut projesi ile 5 yıl içinde toplamda 500 bin sosyal konut, 250 bin konut arsası ve 50 bin adet iş yeri yapılması planlanıyor. İki yıl içinde de projenin ilk etabının bitirilmesi hedefleniyor. Başvuruda şehit aileleri, terör, harp ve vazife malullerine konut sayısının yüzde 5'i kadar, en az yüzde 40 engelli vatandaşlara konut sayısının yüzde 5'i kadar, emeklilere konut sayısının yüzde 20'si kadar, 18-30 yaş arasındaki gençler olarak zikredilen vatandaşlara ise konut sayısının yüzde 20'si kadar kontenjan ayrılmış ve her biri ayrı kategori olarak değerlendirilmiştir. Yatay mimari anlayışıyla yapılacağı duyurulan konutlar, 2+1 ve 3+1 şeklinde olacak.
Başvuru şartında, başvuran kişinin üzerinde konut ya da başka gayrimenkul bulunmaması, daha önce TOKİ uygulamalarından konut almaması, İstanbul için aylık 18 bin TL, diğer iller içinse aylık 16 bin TL’nin altında gelire sahip olması koşulu bulunuyor. Bu miktar kişinin sahip olduğu ve aldığı yardımlar da dahil edilerek belirlendi. 2+1 şeklindeki konutların fiyatı 608 bin TL, ödemesi aylık 2 bin 280 TL, 3+1 konutların fiyatı ise 850 bin TL fiyatı ve aylık 3 bin 187 TL olacak. Taksitler 240 ay sürecek.
Bu proje bir seferde devlet eliyle sosyal konut olarak yapılan en büyük proje özelliğini taşıyor. Milyonlarca insan bu proje ile kendi evinin sahibi olarak, kiradan kurtulacak. Topluma umut olan bu proje ile Türkiye’nin başta büyükşehirleri olmak üzere tüm ülkeye yönelik sosyal konut projesi uygulanıyor.
Özellikle 1980 sonrası Türkiye’de yaşanan konut darlığı nedeniyle devletin konut alanına müdahalesi kaçınılmaz olmuştu. Devlet bir yandan kendisi toplu konut üretirken diğer taraftan da vatandaşın konut alması için vergi, kredi, yardım gibi uygulamaları da devreye sokmuştu. TOKİ’nin konutlarının büyük bir kısmının sosyal konut olduğu düşünüldüğünde alt gelir grupları için bunun ne kadar önemli olduğu açıktır. Ayrıca konut yanında sosyal donatıların da yapılması sosyal refaha önemli katkılar sağlayacak. Sağlıklı şehirleşme, sağlıklı konut ve sağlıklı çevre imkanı da böylece elde edilecek. Çünkü konut imkanına kavuşmak sadece barınma ihtiyacını karşılama anlamına gelmiyor; birçok sorunu kaynağında engelleyerek, bireylerin yanında toplumsal refaha da önemli bir katkı sunuyor.
TOKİ bugüne kadar ülkedeki konutun yaklaşık yüzde 8’ini üretti. Bir kurumun tek başına bu kadar konut üretmesi nedeniyle beklentiler, eleştiriler ve teklifler de kaçınılmaz olarak artış gösteriyor. Bu eleştiriler, bazen kullanıcılardan yani içerden bazen de dışardan yapılan eleştiriler ve öneriler şeklinde gerçekleşiyor.
Öncelikli olarak toplumun en alt gelir grubunu temsil eden yüzde 5’lik ve daha sonra yüzde 20’lik dilimini temsil eden grupların konuta ulaşması çok zorlaşmıştı. Konut ya da arsaya ulaşmaları her geçen gün imkansızlaşan bu kesime yapılan destekler, en büyük sosyal adalet olarak görülmelidir. Bu kesimi konut sahibi yapmak da bir o kadar önemlidir. En alttaki yoksulların düzenli bir gelirleri olmadığı için ödeme güçleri de yoktur. Dolayısıyla devletin yaptığı konutların en azından bir kısmı, kamu idarelerince tamamen yoksullara yönelik olarak ve cüzi miktarda bir katılımla verilmelidir.
Yapılan konutların içinde bir miktarı, bilabedel en alttaki yoksul gruba verilebilir. Böylece onların da konut sahibi olması mümkün hale getirilebilir. Bu mümkün değilse bu insanlara kira desteği verilebilir. Çünkü konutun olmaması ya da niteliğinin çok düşük olması birçok sorunun kaynağını oluşturuyor. Bu hizmetin kamu niteliği ön plana çıkarılarak, özel sektör ve sivil toplum örgütlerinden de destek sağlanabilir. Bu konuda deprem zamanı depremzedelere yapılan destek kampanyaları iyi bir örnektir. Bu metottan yararlanılarak “konut hakkı” karşılığını bulmuş olur. Burada katılım konusunda kamu, özel ve sivil kurumların iş birliği ve örnekliği gösterildiği gibi vatandaşların ve en alttaki yoksulların da bu sürece katılımları sağlanmış olur. Böylece kurumsal iş birliği yanında vatandaşlarla kurumlar arasındaki iş birliği de artmış olur.
Ayrıca çevresel şartlara uygunluk ve sosyal çevreci teknolojilerin de kullanılması çok önemli gözüküyor. Yağmur suyunun dahi sulama suyu amacıyla planlanması, enerji tasarrufu gibi önlemlerin alınması projeyi daha da değerli kılıyor.